麦广德有时候觉着，黄先生好像无所不知，更像一个提前知道剧情的人，未来怎么发展，经济形势大趋势如何，好像都在他的脑袋里装着。


    这个想法他也是一闪而过，他从来没有问过，跟着黄先生这么多年，他学会了一件事，那就是不该问的别问，该做的事做好就行。


    黄小川正在翻看着麦广德带来的资产总表，时间是截止到2014年的1月底。


    这份资产表中涵盖了全国九十三个城市的商业地产项目清单，以及麦广德安排属下花了一周时间准备的二三线城市商业地产市场分析报告。


    这两份文件在交给黄小川之前，麦广德亲自核实了两遍，确保每一个数字都没有差错。


    也不知过了多久，黄小川看完了其中的那份资产总表，至于那份麦广德寄予厚望的二三线城市商业地产分析报告，他看都没看。


    “广德！”


    麦广德下意识的坐直了身体。


    “广德，我让你来，是有件事要跟你交代，你记住，这件事情将来推进的时候，不需要解释太多，如果有人问起来，就说是集团的战略调整。”


    “黄先生您请说。”


    黄小川点了点摆在桌上的涵盖九十三个城市的商业地产项目资产表：“从今年开始，将所有二三线城市的商业地产项目陆续出手，但要控制节奏，五年之内完成即可。所有一线城市核心地段的商业地产，全部保留，一平米都不动。”


    麦广德一边记录着，大脑一边飞速地转动着。


    作为执掌广大地产集团的总裁，他对整个集团的经营状况了如指掌，他知道，广大地产目前在二三线城市的商业地产项目，包括购物中心、写字楼等业态，总计分布在九十三个城市，总建筑面积八百四十万平方米，依照目前的市场行情，账面价值高达五千二百亿。


    这些项目大部分实在2002年到2010年期间拿的地，当时的地价相对便宜，经过这么些年的经营，大部分已经进入了成熟运营期，租金回报率一直稳定在8%到10%之间，是目前集团的重要现金流来源。


    但为什么要出手？这一点麦广德有些弄不清楚，所以他斟酌了一下，说道：“黄先生，这些城市的商业地产目前经营状况都很好，大部分都已进入了成熟运营期，现金流很稳定，如果卖掉是不是有些可惜？”


    黄小川看了麦广德一眼：“我知道这些项目在赚钱，也知道现在出手就等于把下金蛋的鸡给卖了，但有些事情，不能等到最好的时机才出手，等发现时机不对的时候，再想有什么动作就晚了，而且商业地产项目，只有在能赚钱的时候才会有人接手。”


    麦广德点点头表示知道了，但他又问道：“那优先级怎么定？先出哪些？后出哪些？”


    黄小川立即给出了答案：“按照城市能级和项目盈利能力来，三线城市的所有地产项目，分三年清掉，一个不留，二线城市的分两类，省会城市和计划单列市的优质项目，可以先缓一缓，有意向买家后慢慢谈，不着急，但必须在2019年之前处理完毕，二线非省会城市或者计划单列市，与三线城市一样，三年内清掉。


    一线城市的核心地段商业地产，不仅不卖，而且有机会还可以适当的增持。”


    麦广德不停的记录着，很久没用过笔的他，手都已经开始发酸了。


    黄小川继续补充道：“另外，住宅开发项目，从今年开始不要再增加新的土地储备，二三线城市的项目结束之后就撤出，一线城市和部分强省会城市的优质住宅用地可以继续拿，但利润测算一定要保守，不能按照过去十年的增长率做参考。”


    这让麦广德感到有些困惑。


    刚才黄先生的那番话意味着什么？他非常的清楚。


    广大地产虽然以高端低密度住宅而闻名，但住宅开发业务任然是集团最大的收入来源，占到总营收的57%，如果不在新增土地储备，那将意味着未来集团的营收会受到影响。


    作为地产市场的从业者，而且还是高端从业者，麦广德立即嗅到了一丝不寻常。


    “黄先生，您是不是认为房地产市场将来会有变化？”


    黄小川没有立即回应麦广德的问题，而是先看了看他。


    “广德，你跟我有多少年了？”


    “黄先生，已经快二十二年了。”


    “二十二年！时间不短了。”黄小川站了起来，走到落地窗前，看向海湾。


    随后转身说道：“你知道我创办了一家智库“香江经济研究院”，这家研究院一直在研究华夏的地产经济，经过多年的研究，得出了这个结论，那就是华夏房地产的黄金时代，就快要结束了。过去这些年，房地产是这个国家的经济增长发动机，也是普通人的财富增值渠道，但从经济学的角度来看，这种模式不可持续，房价的涨幅已经远超居民收入的增幅，杠杆率越来越高，房子库存越来越大，这已经形成了一个很大的泡沫，所以.......


    但是，我不认为地产市场会崩盘，毕竟国家的经济基本面还在，城镇化还会继续下去，刚需和改善型需求仍然存在，但或许规则会有变化，地产市场将会迎来现房销售，过去以及现在的期房销售将会逐渐退出市场.....”


    麦广德认真的听着，但手里的笔却停了下来。


    他想到了去年的下半年，在集团年度战略研讨会上，投资拓展部的负责人还做了一份报告，建议加大在二三线城市商业地产的布局，给出的理由是，一线城市地价太高，二三线城市还有价格洼地，当时麦广德虽然没有完全同意这个建议，但也没反对，只是安排人去深入的做一次市场调研。


    现在看来，黄先生的判断和投资拓展部的建议完全是相反的，他心里暗自捏了一把汗，幸亏当时自己没有立马拍板。


    接下来，黄小川让麦广德抓紧时间回去将他的要求进行汇总，制定相关策略，最重要的一点，那就是保密，整个计划只能他们俩知道，麦广德负责将整个计划进行拆分，分阶段分批执行。


    “你亲自抓，拆分后的方案也不能让太多的人知道，投资拓展部、资产管理部、财务部，每个部门你抽调两个你信得过的人，暗地里组成一个专项工作组，直接向你单独汇报，所有成员都要签订严苛的保密协议，重奖也要有重罚。”