时光荏苒，又是两年过去。


    2018年3月，李氏家族资产复盘会上，长条会议桌两侧坐满了人。


    李长河坐在主位，左手边是李向阳，右手边是李思源——


    自从去年从讯芯产投部轮岗到家族办公室，李思源算是正式进入家族生意的核心圈。


    再往下排，是家族资产办公室的核心成员：


    财务总监老周，投资总监老陈，地产板块的负责人老赵，还有几个法律、税务方面的顾问...个个都是跟随李家多年的老人。


    会议室三面墙上都是显示屏，实时跳动着全球各大市场的数据：


    上证指数、恒生指数、道琼斯、黄金期货、美元汇率……看得人眼花缭乱。


    “开始吧。”


    财务总监老周站起身，打开第一份报告。


    “截至2018年2月底，家族总资产净值相较上个季度增长8.3%。”


    “主要贡献来自两个方面：一是讯芯科技股价上涨，二是国内一二线城市不动产估值提升。”


    屏幕上出现一张资产分布图，各种颜色代表不同的资产类别。


    最扎眼的是一块深蓝色的区域，旁边标着数字——31.3%。


    老周继续说道：


    “目前我们在四九城、沪市、鹏城、羊城、临安、江城、长安等十五个城市，持有写字楼、商铺共计387处。”


    “其中四九城CBD写字楼14栋，沪市陆家嘴办公楼7栋，鹏城南山科技园三处产业园——这些都是核心资产。”


    “过去三年，这些物业平均升值幅度在40%到120%之间。”


    老周切换画面后，一张中国地图出现在屏幕上。


    “账面价值总计？”


    李思源在讯芯产投部待过一年，知道看资产不能光看分布。


    老周顿了顿，报出一个数字：


    “按照最新的第三方评估报告，家族不动产部分...估值约一千四百二十七亿元人民币。”


    投资总监老陈接过话头：


    “过去五年，这些资产的复合增值率达到年均24.3%。”


    “特别是2016年‘去库存’政策以来，一线城市核心区住宅均价上涨超过80%，部分热门板块直接翻倍。”


    “我们持有的几十处写字楼，受益于金融、科技企业的扩张需求，租金五年涨了两倍，空置率长期保持在5%以下。”


    这几年房地产有多火，在场的人都清楚。


    老陈继续汇报其他资产：


    讯芯科技股权、全球科技股投资、债券、现金……一项项数据清晰，增长稳健。


    整个汇报持续了四十多分钟。


    等老陈坐下后，李长河端起茶杯抿了一口，然后慢条斯理地开口：


    “如果房地产价格出现系统性回调，我们的资产会缩水多少？”


    这个问题，让会议室的气氛微妙起来。


    老陈干咳一声，斟酌着说道：


    “从基本面看，中国城市化进程还没结束，核心城市优质资产依然是稀缺资源……”


    “我问的是，如果回调，会缩水多少？”


    李长河语气平静，但问题却一点都不平静。


    老陈张了张嘴，没说出具体的数字。


    李长河转向老周：


    “你刚才说，写字楼空置率5%以下？”


    “对，这是公开数据。”


    李长河点点头，看向李思源：


    “思源，你之前在杭州看的那个地块，楼面价多少？”


    李思源赶紧翻开笔记本。


    他知道爷爷今天肯定会问问题，所以提前做了准备。


    “钱江新城那边的一块地，上个月楼面价每平米五万二。”


    “周边二手房呢？”


    “四万八左右。”


    会议室里响起一阵吸气声。


    面粉比面包贵...这在地产圈不是新鲜事。


    ......


    晚上九点，李长河、李向阳、李思源祖孙三人坐在书房里。


    “爸，您是不是看出了什么？”


    李向阳了解父亲，如果不是有重大判断，不会在复盘会上问那些尖锐问题。


    李长河从抽屉里拿出一份文件，封面上写着四个字：《冰山预警》。


    李思源接过来翻了翻。


    文件不厚，但内容很扎实。


    第一页是国际资本流动图，数据显示，从2017年下半年开始，外资从新兴市场流出的速度在加快，美元回流米国的趋势越来越明显。


    第二页是国内政策梳理。


    从2016年底会议首次提出“房住不炒”，到2017年各地密集出台限购限贷政策，再到2018年初银监会严查消费贷、经营贷违规流入楼市……一条线理下来，政策收紧脉络很清晰。


    第三页是一组对比数据。


    霓虹1990年房地产泡沫破裂前的居民杠杆率、房价收入比、租售比，和美国2006年次贷危机前的同类数据。


    旁边列着中国当前的数据——大部分已经接近，甚至超过前两者的峰值。


    “爸，您的意思是……”


    这章没有结束，请点击下一页继续阅读！李向阳抬起头，眼神凝重。


    “是时候卖房子了。”


    “除了自住房产，还有讯芯总部园区这种战略核心外，其他全部抛掉。”


    李思源忍不住问道：


    “爷爷，现在市场这么好，大家都在抢着买呢。”


    “思源，泡沫在破裂之前，所有人都会找理由证明‘这次不一样’。”


    “霓虹泡沫时，他们说‘土地永不贬值’...美国次贷危机时，他们说‘股价永远上涨’......”


    “现在，每个人都会告诉你：一线城市核心区永远涨，中国的城镇化还没结束，改善性需求还很大……”


    “但道理归道理，规律归规律。”


    李长河走回书桌前，在白纸上画了一个链条：


    流动性收紧 -＞ 资产价格停滞 -＞ 高杠杆持有者压力骤增 -＞ 抛售引发踩踏 -＞ 银行抵押品价值缩水 -＞ 信贷进一步收紧


    “这个链条一旦启动，就会自我强化。”


    李长河放下笔。


    “而我们现在，站在链条的起点...如果等它转到中间环节再行动，就来不及了。”


    李向阳看着那个链条，脑子里快速掠过各种可能性。


    “爸，我信您的判断，但操作上有几个问题。”


    “第一，一千多亿的资产怎么卖...集中抛售会引发市场恐慌，我们自己也会卖不出价。”


    “第二，回收的资金往哪放，一千多亿现金投什么...美股在历史高位，A股刚跌了一波，债券收益太低，黄金不靠谱……”


    三天后，再次召开家族扩大会议。


    这次除了核心成员，还来了几位老臣：


    负责沪市物业的老吴，鹏城的老郑，港岛的阿杰也专程飞了过来。


    当李长河说出“未来一年，有序抛售绝大多数投资性不动产”的决定时，会议室炸了。


    老陈第一个站起来，脸涨得通红。


    他跟了李家十几年，从一个小分析师做到投资总监，一直以稳重着称...但这次他稳不住了。


    “老爷子，三思啊！”


    “咱们这些都是精挑细选的核心资产...现在市场虽然有点过热，但长期价值摆在那里！”


    他顿了顿，又补了一句：


    “况且，这么大规模的资产置换，交易成本会非常惊人——税费、佣金、资金占用成本，保守估计要损失总价值的8%到10%，就是一百多亿啊！”


    负责沪市的老吴也急了。


    “别的不说，就陆家嘴那层楼，现在租给国际投行，年租金收益率还有4%。”


    “卖了之后，上哪儿找这么稳定的现金流去？！”


    鹏城的老郑说话更直接。


    “老爷子，我知道您担心风险...但中国楼市调控十几年了，哪次不是越调越涨？”


    “万一卖早了，后面再涨上去，咱们可就成笑柄了！’”


    就连一向稳重的财务总监老周，也委婉地劝道：


    “资产置换是大事，需要时间...是不是再观察观察？”


    “等下半年经济数据出来，等政策更明朗一些……”


    会议室里七嘴八舌，都是反对声。


    李思源听得手心出汗。


    他也想开口劝，但被父亲用眼神制止了。


    等所有人都说得差不多了，李长河才缓缓抬起手。


    “各位都有道理，但我想问一个问题。”


    “如果楼市真出现系统性回调，比如整体下跌20%、30%……甚至更多，我们的资产会怎样？”


    随后，李长河示意助手打开投影。


    屏幕上出现一张表格，左边是资产类别，右边是不同跌幅下的缩水金额。


    “我来算算。”


    他指着第一行：


    “我们不动产估值一千四百二十七亿...如果下跌20%，就是缩水二百八十五亿，下跌30%是四百二十八亿。”


    他调出另一组数据，密密麻麻的数字：


    “如果这些物业的租金也跟着下跌呢？如果租户退租、空置率上升呢？如果银行收紧贷款、抵押物价值缩水呢？”


    “如果再加上交易成本、税费、资金占用的机会成本……”


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